http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月28 日 于兵兵 上海证券报
每一次房地产政策调整的节点,对于楼市调控者而言,都是一次能力大考。而十余年房地产市场化道路的实践证明,调控者在大考时多数成绩平平,效果难言如意。
总体来看,目前中国房地产市场的核心矛盾是日益上涨的房价与社会普遍消费承受力落差加剧。调控者的根本思路也一直是鼓励自住、鼓励刚性居住。多数政策在普通商品房的一次购买方面给予优惠。廉租房和经济适用房等保障性住房更是从土地、信贷等各方面大加支持。
然而,令市场无比困惑的是,为什么我们的政策初衷是解决这一根本矛盾,而政策的效果却是矛盾日益加剧呢?从媒体报道的各方消息看,深圳房价在今年9月攀升至2万以上,温州房价甚至高达2.6万/平方米。上海的2万房源甚至已经转移至外环线开外。成都、重庆等原本稳定的二、三线城市房价也在地王推动下开始扶摇直上……
从表面上看,通货膨胀预期、土地升值预期是房价直线上涨的最重要原因。在一些官方专家的解释中,中国城市化进程刚刚开始,这决定了未来20年时间,城市土地和房屋价值仍将处于一个升值过程。
“我们做过调查,以前成都市场的投资客比例不到1%,但最近一段时间,感觉投资比例已经上升至20%。”成都开发商介绍。上海一个位于西北区域的公寓房开发商透露,多数房源被政府部门等关系单位先行定购,进入市场公开销售的房源价格则大幅上涨。
笔者认为,解决目前高房价问题的根本办法是打破官商互利,解开地方政府的土地收益依赖,彻底打击捂盘捂地,充分释放存量。但在业内人士看来,这是一个“比任何问题都难解决的问题”。而多数调控政策以治标不治本,甚至形式主义的姿态出现,无法解决根本问题。
回顾2005年以来的宏观调控,我们看到过建设部所谓“套内建筑面积”这一自摆乌龙的政策,看到过“70-90”政策在争议中诞生又悄然退市。看到过商业银行为争取房贷客户混战一片,看到过地方政府高调承诺的廉租房和经济适用房计划无疾而终。
归根结底,政府出台政策的本意是要应付民意还是思考根本性解决问题之道,这是决定政策优质与否的核心。而我们看到的很多政策,不仅有应付之嫌,甚至连基本的“可持续性”都无法做到。
“认识错误要依赖少数精英,改正错误时是整个社会一致行动。来回往复式的试错,为此付出的不必要的成本,难以度量。”经济学家吴敬琏在《中国经济60年》一文中称。这一评价是在论述计划经济体制的弊端,放在今天的房地产市场宏观调控上,同样适用。
从这个意义上看,我们对2009年底可能出现的一次房地产政策拐点,可能担心更多,也期望更重。
我们希望决策者不止于为了解决燃眉之急,来决定房地产优惠政策哪些取消,哪些延续,如何延续。为了解决现阶段楼市的根本矛盾,决策者更需要深入思考承诺与兑现承诺的关系,权力与责任、义务的关系。
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