易宪容：密切关注庞大房地产泡沫的进一步放大

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月16 日易宪容大众理财顾问

[摘要] 自2009年第二季度以来，京沪深等城市房价快速飚升，因其逆势上涨快，影响大，如果不加以遏制，将很快蔓延全国而推高各地房价，居民刚释放出来的消费需求将受到抑制，房产理性调整也会终止，甚至危及整个经济复苏的全局。因此，挤出房产泡沫，防止向全国蔓延，是当前保持经济持续增长的关键。

自2009年第二季度以来，京沪深等城市房价快速飚升，因其逆势上涨快，影响大，如果不加以遏制，将很快蔓延全国而推高各地房价，居民刚释放出来的消费需求将受到抑制，房产理性调整也会终止，甚至危及整个经济复苏的全局。因此，挤出房产泡沫，防止向全国蔓延，是当前保持经济持续增长的关键。

泡沫集中在一、二线城市

种种迹象表明，中国庞大的房产泡沫有在一、二线城市集中并进一步放大的趋势，对此要有更加充分的认识。

房价接近历史高点

据国家统计局发布的全国房屋销售价格数据，2009年第一季度环比下降，第二季度环比逐渐上升，6月份环比上涨0.8％，比5月份扩大0.3个百分点。如果单看全国均价，并不能发现多么严重的问题，但由于全国房产市场的发展严重不均衡，且以一手房为主导，全国的平均房价无法真正反映部分城市房价快速飚升的现实。而事实上，2009年上半年北京房价同比上涨40％，上海、深圳、广州、天津等地的房价上涨均在10％～30％，不少一、二线城市的房价开始达到2007年时的历史高位。

投资需求占据主导

无论从销售额还是销售面积上来看，2009年上半年的房产住房销售状况已经超过泡沫巨大的2007年。住房销售的快速增长主要由一、二线城市带动，特别是京沪深广4大城市。从5、6月份开始，这些城市的住房销售模式发生了根本性的变化，即住房销售由消费主导转向投资主导。这种情况在深圳最为严重，大量资金进入房产市场炒作。同样，北京这两个月的需求主导者是外国居民、外地居民、拆迁户和投资者等。当整个市场以炒作者为主导时，房价短期内就会被迅速推高。

市场供应仍然充足

主要体现在以下几个方面。

土地库存北京的土地拍卖中又出现了所谓的地王，但实际只是个案。全国现有土地库存量至少50个月才能消耗完毕，以上海为例，累计未开发面积对累计购置土地面积的占比为54％。

商品房库存尽管商品房销售快速增加去库存很快，但就全国总体而言，消耗现有房屋库存约需35个月，消耗现有住宅库存约需25个月。即便目前房产市场销量回升的局面可以持续，库存压力仍要在10个月以后才能减轻。

房产开发投资房产开发投资增长同比下降，意味着大力增长的发展势头减缓，但不会对市场供应产生决定性影响。而且由于预售制度和生产周期的存在，这种影响将至少滞后2～3年。

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责任编辑/wangjun.shoffice

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