http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月24 日 杨帆 惠州日报
一般来说，买房目的为投资或自住。随着经济形势的不断变化，现实生活中的购房需求往往又是丰富多变的。细心留意近期的房地产广告可以感觉到，很多楼盘从自家特点和目标群体出发，营销更加精准，一股细分市场的趋势越来越明显。业内人士指出，在楼市步入调整期以后，由于惠州市场楼盘存量较大，竞争激烈，故楼盘也越来越注重细分客户需求，生产适销对路的产品。相比单纯打价格战或跟风涨价而言，这对开发商及消费者，以及整个房产市场健康发展来说，都是一件好事。
小户型不再以“青年置业”一招打天下
细分关键词：纯投资型、过渡性居住兼投资型、度假兼投资型
就目前惠州市场上的投资产品而言，小户型因其总价低、转手灵活而受到市民普遍青睐。从去年开始，仅惠城区就有十多个小户型项目如雨后春笋般冒出来，其中尤以江北和河南岸片区最为集中。这股热潮一直延续到今年，形成“五一”前多个小户型扎堆开盘的现象。
中原地产惠州营销总经理黄英飚指出了其中的变化：去年的小户型产品是自住型买家居多，而今年4月份以后则是投资客逐渐占上风。其原因主要在于，年后小阳春消化了相当部分首次置业的刚性需求，同时第一季度中国经济出现超预期反弹，很多人看好宏观经济而趁低“抄底”，也有一些人认为通货膨胀的风险将加剧，出于资产增值保值的目的购入房产，这就造成投资小户型的人数显著增长。
而精明的商家也瞄准这一需求，进一步细分市场。据记者观察，目前惠州市场上的小户型已不再笼统地以“青年置业”一招打天下，而是细分为纯投资型、过渡性居住兼投资型、度假兼投资型三种。
上周开盘的港惠新天地二期就明确主攻投资方向，喊出 “六大投资价值”、“做惠州金牌收租王”的口号，并推出理财管家服务。去年9天售罄的光耀·橙子则将目标客户锁定在刚结婚的过渡型买家，不管是做活动还是打广告，都主打爱情主题，利用复式空间营造温馨的家，打动年轻情侣。而雅居乐·白鹭湖新近推出的迪斯卡沃则定位为度假型酒店公寓，所以客厅阔绰到可以开party，并有豪华会所配套。
自住改善型住宅也可分为多种类型
细分关键词：经济型、远郊度假型、城市中心第一居所型
对于买房自住的人来说，大体有首次置业和改善型置业两种。记者了解到，现在的开发商越来越注重细分客户层，创造出一些更有针对性的产品和营销方式。
提到首次置业，很多人的第一反应就是小公寓，其实这就忽略了一部分结婚后不久将有小孩的年轻人需求。不少开发商从这个需求出发，推出紧凑型的两房、三房产品，大受欢迎。如光耀·巧克力、威廉城邦等楼盘秉持两个原则，一是控制面积、低总价，使首次置业者能轻松支付首期；二是户型紧凑实用，并通过赠送面积、2房变3房等，为小家庭的扩容预留空间，使他们5~10年内都不用考虑换房问题。
另一方面，改善型置业因为客户需求千差万别，所以产品类型也更加丰富。目前的惠州市场上，仅就改善型产品中最顶级的别墅而言，就打破了人们印象中“位置远、风景好”的固定模式，细分出经济型别墅、远郊度假型别墅、城市中心第一居所型别墅等类型。
合生·国际新城和奥林匹克花园这类经济型别墅，距离市中心较远，但开发规模大，自身配套较多，故也能以价格上的优势满足想享受别墅生活的中高端客户。雅居乐·白鹭湖等类型的别墅，凭借得天独厚的自然资源，主攻高端度假型消费市场。而近期刚刚开放样板房的光耀·翡翠湾更是另辟蹊径，将仍处于拼搏阶段的城市精英作为自己的目标人群。“他们不是最顶级的成功人士，还不能脱离日常事务性的工作去隐居；而我们的产品位于城市中心，适合做第一居所，正好满足他们的需要”，相关负责人表示。
专家分析：营销关键在于提高性价比，找准客户需求
市房协会长谢潭职介绍，惠州一年多来楼市调整的实践表明，伴随降价促销是一批高性价比、高附加值楼盘的推出，是一批差异化、创新型的产品赢得市场青睐。在楼市兴旺时期，开发商随大流建房子，大路货照样能够卖得出去；而进入调整周期，卖方市场转为买方市场，开发商就应该根据多元化的客户需求，实施精准的营销战略，推出适销对路的产品。
从市场反馈来看，年后出现的小阳春现象延续至今仍热度不减，其中针对性强的创新型产品就占了很大一部分。光耀集团常务副总裁袁毅表示：“差异化的前提是找到细分市场。开发商要善于发现新生市场，并以最快的速度去满足市场”。不少业内人士认为，任何阶段包括楼市的低潮期，置业需求都是真实存在的，关键是要有合适的产品来激活市场，并且细分市场、提高性价比来满足消费者的需求。所有的楼盘在开发之前就应该明确顾客群体。只要适销对路，就一定有市场。所以，开发商要把主要精力用在提升产品的创新能力上，而借势提价和贸然涨价，则是理性市场回暖的大忌。
· 政策末班车有人急买有人急卖 满堂红
· 百度李正山（原创） 李正山
· 买房一定要找中介的原因 安仲磊
· 房价每年涨5％～10％才是合理的 满堂红
· 迷途漫漫,终有一归---观《20 vince
· 生命中的过客 罗 俊
· 谈论一下最近的心情 shili
· 我们的命运在一起 李荣芬
· 历史没有高点 胡乙刚
· 再度疯狂--只为坐上末班车！ 芳子
· 2009年10月深圳二手房销售价.. 11.11
· 2009年9月深圳二手房销售价格.. 10.22
· 2009年8月深圳二手房销售价格.. 09.17
· 2009年5月深圳二手房销售价格.. 06.12
· 2009年3月份深圳二手房价格指.. 04.09
· 2009年1月深圳普通住宅租赁价.. 02.16
· 2008年12月深圳普通住宅租赁.. 01.06
· 2008年11月深圳普通住宅租赁.. 12.05
· 2008年10月深圳普通住宅租赁.. 11.06
· 2008年9月深圳普通住宅租赁价.. 10.10
