搜房首次赴美购房团报告 房价见底是否该出手

春节刚过，总理和商务部长把“企业抄底团”带到了欧洲，因为那里的企业价值在大幅缩水。前不久，“房屋抄底团”开进了美国，因为那里的房屋遭受着“次贷”的折磨。这个月，搜房网赴美购房团又要包机前往美国。

没有300万余钱，就别考虑？

备受关注的由搜房网举办的“中国首次赴美购房团”于3月6日高调返回中国。历时11天的行程中，团员们考察了洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、拉斯维加斯五个城市的住宅市场。由于航班变更的原因，部分成员还在丹佛逗留期间考察了当地房市。“购房团”沿途受到了美国政府、业界、民众和媒体的追捧。

来自北京的英格律师事务所主任殷国华对美国的房地产行业十分了解，也参加了本次考察。据他介绍，他们考察的房屋以二手房和独栋住宅为主，面积在200平米至350平米之间的居多，其中也走访了几处新盘和豪华别墅。此外，在纽约的市中心也看了少量类似我国普通商品房的单元房。

波士顿的房价在沿途城市中相对便宜的，价格每栋在20万元左右。但这里有的房子并没提起“购房团”成员的兴趣，他们在“进去之后不到1分钟就决定放弃不看了”。而因为拉斯维加斯优越的地理位置和当地消费水平的高涨，考察的独栋住宅的价格大多在100万美元以上，其中不乏400万美元的豪宅。纽约市毕竟寸土寸金，即便是“单元房”，也并不比波士顿的独栋别墅便宜，价格普遍在20万美元以上。而洛杉矶唐人街附近的房源是最吸引“购房团”的。

“我建议还是多到华人聚居区附近多看看。在美国这样的移民国家，相同的文化氛围和相似的生活习惯是购房时首先要考虑的问题之一。”殷国华通过本刊向决定去美国看房的中国人建议，“此外，购房人必须根据房屋的用途考虑好究竟是在市区、郊区还是农村买房。不同区域的单位房价会有瀑布式的落差。如同北京的房价，每出一个环路就会低好几千元。市区的房屋适合通过出租获取收益，郊区的房屋适合自主。而在农村买房，就要考虑同时购置农场或土地，或是选在未来城市可能拓展的方位。”

根据他们的统计，北京、上海和广东的成员居多，其余的零星来自江苏、重庆和浙江。私营企业家自然是这个群体的主体。他们参团的理由大多基于美国房价的下调和国内投资领域的不景气。接受采访的所有人都表示“只是去了解行情”，据他们介绍，团友们约1/3的是考虑为在美国读书或就业的子女买房，1/3的是为了投资，剩下的有的是为了寻求自住或第二居所。

对于记者关于“他们究竟有多少身家”的疑问，接受采访的一位上海籍团员回答“组织者对报名人提出的要求是具有500万人民币以上的资产，但我认为没有300万的余钱就别考虑去美国买房了。”

这里的房，我能买吗？

“在中国买房都处处是风险，何况是在陌生的美国。”殷国华律师在接受采访中多次提醒准备考察的购房者“成行之前最好先补补课，了解一下中美房产的差异。”殷国华律师为读者列举了一份清单。

买房还是买地。在中国，所谓的买房，其实只是买了“空中楼阁”。在中国，房屋总价中，包含了租用房屋建筑土地的使用费（即“土地出让金”，住宅一般是70年，70年后需重新缴纳土地出让金），即购买的是一定时间的土地使用权和土地上的房屋。而在美国，房价中已经包含了土地买卖费用，即不但买房而且买地。

二手房交易。在中国，因为城市扩张和旧城改造，大量的房源是新房。而在美国，因为土地所有权的私有化，已经城市规模的成行，大量的房屋交易属于二手房交易。但这并不影响交易的安全。所有的代售房屋并须经过认证，并在显著位置进行公示，加之有效的监管，通过正规渠道买房不会存在欺诈。

房产税。房产税的税额由各州自行决定，所以房产税的标准差别很大。加利福尼亚州的政策是每年按照房屋价格征收1%的房产税，而在西部一些州，税率会达到6%。房产税的征收意味着每年还要为房屋支付费用，而在中国尚未征收房产税，这需要特别注意。

物业费。与中国的情况不同，美国的物业费并非按照统一标准一刀切，甚至有些相对独立的住宅并不需要缴纳物业费。即使在同一小区的同一楼盘，因为选择不同服务，物业费也不不同。以租用花匠为例，因为美国的水费昂贵，如果选用小区提供的花匠，可能造成物业费的显著上涨。

拆迁。在美国购置房产不用为日后的拆迁提心吊胆。因为公益事业需要对房屋进行拆迁的，会由第三方机构对房屋价格提出评估，政府因此价格提出补偿；若因开发商提出需求，房主可以拒绝拆迁，至于拆迁的价格，完全可以向开发商漫天要价，但开发商是否买单那就是后话了。

税费。二手房买卖中，除买房需缴纳2%到3%的过户手续费外，其余的税费和佣金均由卖方承担。虽然这些费用也最终转嫁到买方身上，但与在中国，报价之外买方还要全部承担一笔不菲的交易费用并不一样。

中国计算建筑面积，美国标明土地面积和使用面积；中国一般卖空房，美国一般卖精装修房；中国一般在建筑时卖方，美国一般卖成品房。除此之外，殷国华认为中美两国房地产购置环节上的差异不是很大。

“当然，在美国买房并不是什么难事。尽管各州法律制度不同，但各州对购房人都没有限制，即便是敌国的公民，甚至官员和军人都可以在美国各州购置房产，只要你拥有任何一个国家的合法护照。在购置程序上讲，各州的差别也不会太大，唯一需要关注的就是房产税。因为在美国，一般都是出售现房，从这个角度讲风险似乎比在中国更小。”

类似中国的房产登记制度，美国各州各城市的房屋交易部门也会将所有合法的房屋登记在册。只要能在其中找到希望购买的房屋，而且与登记内容一致，就不会存在欺诈。此外，欲出卖的房屋及其所有人必须进行严格的考核，此后由政府在该房产外观的显著位置张贴“ON SALE”的标志，并在房屋交易企业挂牌，因此也不需要对房屋出售的真实性产生质疑。此外，尽管有媒体关于“待售的超低价房屋其实还存在大量负债，购买房产意味着还需承担贷款”的报道，也是误传，因为美国执行个人破产制度，只要通过正规渠道购买，不会出现这种情况。

“不过，我还是建议要聘请律师参与交易。比如有些房屋，已经用于租赁或抵押，这些制度与中国的法律并不一致，需要律师的核实和处理。还比如，原房屋所有人的个人信用出现问题，尽管不会殃及交易后的房屋的归属和价格，但会被牵扯进复杂的调查和应对程序中。这对于非专业的中国人来说，这都绝非易事。”因为曾受托处理过几处美国房产的买卖，并非所有的问题都能由普通消费者迎刃而解，殷国华建议赴美的中国购房人不要在聘请律师方面过于吝啬。