两房推房贷新政防止赎方案遭到多方质疑漏洞多

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月13 日赵刚第一财经日报

处于美国政府接管下的房贷巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）11日宣布出台救房市的新举措,将通过重新和贷款人修订还贷条款以防止止赎（抵押品赎回权丧失）的扩大。但在方案公布后,遭到了多方质疑。

美国财政部和联邦住房金融局官员们11日在华盛顿表示,房利美和房地美将和还贷违约超过90天的贷款人协商修订之前贷款合约,两家房贷机构将通过降低贷款利率和延长还贷期限（可长达40年）以使贷款人的月供支出降至占收入的38%以下。这一方案的发起人还包括Hope Now Alliance（该团体包括投资人,抵押贷款商和多家银行在内）。

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美国财政部负责金融稳定事务的临时助理部长Neel Kashkari在公布方案的新闻发布会上表示,此举将成为帮助身处困境的房主获得可担负的贷款的一项行业标准。

美财长保尔森曾表示,房地产市场的复苏是美国经济反弹的关键。但根据房地产数据提供商RealtyTrac公布的数据,受房价继续下跌和严格的抵押贷款条约限制影响,第三季度美国房贷止赎量上涨了71%。这预示政府必须加紧出台振兴房市的计划,保尔森敦促“两房”应当在这一过程中扮演更重要的角色。

根据该计划,房贷服务机构每修订一项贷款将会得到800美元的补偿,而这笔开支不包括在之前公布的7000亿美元金融援助方案中,财政部也没有强制接受救助的各家金融机构执行这一修订方案。但11日包括摩根大通、花旗集团、美国银行和富国银行在内的多家机构都召开新闻发布会表示将参与到这一方案中。

虽然这一救房计划获得普遍欢迎,但也有很多人对该方案提出了质疑。多位分析人士指出,虽然新的计划能够帮助“数千名”借款者留住他们的房屋,但问题要比“数千人”多得多。根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的最新数据,截至6月底,共有400多万房屋业主拖欠还款或止赎,约占抵押贷款借款人总数的9%。仅在第三季度就有765000起止赎,显然这一计划援助的规模颇为有限。

该方案的可操作性也是颇受争议的一点。由于美国次房贷是以复杂的债务工具拆开和出售,修订协议牵涉方不只包括贷款人和借款人。民主党参议员舒默表示,该方案只有在房利美和房地美持有完整贷款的情况下才会发挥作用,但这样的完整贷款少得可怜。“当贷款被切割成100万片时,任何一个投资者都能阻止修订的发生。”而据德意志银行估计,只有20%的问题贷款属于完整的贷款。

此外,该方案还有引发道德风险之虞,为获得相同的待遇,那些本来按时还款的借款人也有可能决定违约,以从救助计划中受益,这又会推高违约率。瑞信资产支持证券高级策略师杜比特斯奇在一份报告中写到,很多能够按时付款的借款者会挥舞白旗求救,努力获得条款修订的待遇。

责任编辑/yangfeng.jn

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