惠州房地产作为支柱产业过热过冷都不很合适

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月17 日赢周刊

[摘要] 近日，记者从一份官方的今年房地产1-5月份市场报告中了解到，惠州房地产由于其巨大的投资量及其所创造的巨额税收，已成为惠州的支柱产业之一，对惠州的经济发展有着极为重大的影响，房地产过热或者过冷都将对惠州的经济发展带来诸多不利因素。

房地产投资过百亿占年GDP比值首超10%

2007年全国国民经济和社会发展统计公报中显示：2007全年国内生产总值246619亿元,其中房地产开发投资25280亿元,房地产业和建筑业占GDP的比重超过10%，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上。房地产市场发展对经济影响的作用显著。惠州近年经济建设效果显著，从03年开始，惠州的经济发展一直保持超过11%的高位增长，伴随着经济发展的同时，房地产投资的增长比例也稳步增长。2007年，惠州市房地产投资突破百亿，占年GDP比值也首次超过10%，成为本市的支柱产业之一。

税收贡献率在50%左右房地产业举足轻重

从房地产税收来看，2007年全年房地产税收总额为12.3亿元，2008年1-4月房地产税收为7亿元，同比增长50％，占地方税收超过50%的比例，其中建筑安装营业税、个人所得税、土地使用税、土地增值税合计对地税收入的贡献率达64.5％，拉动地税收入增长28.8个百分点。显然，房地产行业对区域的发展和经济建设占据举足轻重的地位。

房地产业对地方税收的直接贡献率在50%左右，房地产是保障地方财政的重要支柱。如果房地产业出现大幅滑坡，对惠州城区的财政将造成巨大影响，对惠州经济也会造成一定的冲击。

高房价将影响惠州经济和城市发展

房地产业不是普通产业，而是一个具有民生保障的公共行业，对于房地产市场的观察不能只局限在GDP的比重，更应该包括购房者还贷占收入比重等指标的重视。近年房价稳步上升，由于楼盘位置、数量及结构性变化使03、04年稍有下降波动；价格增幅与GDP增幅比值说明房价的增长快于人均GDP的增长速度。房价的快速上涨，会增加企业的运营成本、降低对人才的吸引力，最终导致削弱城市的竞争力。房地产的持续快速发展是支撑区域经济发展的一个重要支点。

从惠州城市人口收入和房价比来看，惠州城区居民2007年平均可支配收入为17310元，按07年平均房价4732元/平方米计算，币值为3.658，100平米住房需要27年才能支付完成，房价远远超出了消费者的承受水平，明显存在虚高。

房地产市场低迷将引发多种后遗症

如果楼市继续冷市，这将会给惠州经济带来较大的负面影响。金融方面，金融是房地产市场发展的动力。没有金融的支持，房地产市场无法实现健康发展，而房地产市场的发展也能高效促进金融业的发展，两者共损共荣。因此在注意金融风险防范的同时，不应忽略房地产市场对金融的严重依赖性。

由于市场自身并不具备调节住房供求关系和结构的能力，因此政府对市场的调控极为必要，而金融则成为调控的重要手段。在2008年货币“从紧”的金融政策执行之后，1-5月份惠州金融贷款增幅放缓，同比去年下降14.1个百分点，其中关于房地产信贷受到严重抑制，同期惠州房地产市场表现低迷，从目前惠城市场表现及开发商反馈意见来看，加息和预售金监管是影响最为严重的两个金融政策。

金融只有通过流通才能体现价值，而房地产开发贷款及个人房产信贷都是优质的金融产品，相比目前“一刀切”的金融政策，有效管理金融信贷的资质审核、提升房产信贷的准入门槛等措施应更加合理。迫于资金压力，目前惠州房地产市场价格有所下滑，市场基本没有出现楼盘价格调整后导致客户处于负资产的案例，但在这种情况下，逾期还款、房贷断供的现象有可能开始出现，导致银行产生呆账坏账，从而产生金融风险。

城市方面，90年代的烂尾楼对惠城、大亚湾、惠阳的城市形象构成了众多的不良影响。在目前市场供应量巨大而销售低迷的状况下，市场严冬可能导致开发商资金断裂的同时造成众多楼盘烂尾，一方面对城市形象构成不利影响，另一方面也将促使市场信心受损，从而形成持续低迷的恶性循环。

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责任编辑/chenzhouke.huizhou

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