地产商如意算盘落空：市场指向80后枪口指自己

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月15 日业内论坛

第二：深圳市户籍人口的出生率和自然增长率不会有太大增长波动。当每年新增户籍人口1.1万，而政策控制入户人口4万左右时，大约每年可以增加户籍人口5.1万左右。尽管事实上，2008年深圳户籍人口计划增长16万人，其中技术技能、投资纳税及政策性迁入12.5万，自然增长3.5万。对于户籍人口来说，平均每户拥有的人口数一直处于降低的态势之中。自深圳市建立以来，平均每户人口数在1979年最高，为4.10人。但到了2000年下降到了3，21人。

所以，主要影响未来深圳人口增长的因素，为外来务工人员的增长，而不是户籍人口的增长。当然，户均人口数的减少，还在某种程度上说明了这样一个趋势，即家庭生殖率在降低。

第三：深圳市人口处于流动之中，青年婚配难，难以落地生根。

第五次人口普查发现，深圳市17-32岁的青年人口占总人口的67.79%，而另外一项针对15年龄以上人口样本量达58人的社会调查表明，深圳市的未婚人口占抽样人口总数的51%左右，其中女性人口占人口总数的29%，这些未婚人口主要集中在宝安、龙岗，大约占70%左右。

第四：深圳市的劳动力人口主要集中在初中学历人口上。整个劳动力人口受教育程度并不高。

第五次人口普查表明，深圳市15-59岁的劳动力人口总共有512万人，占总普查人口总数的73%左右。其中初中学历人口最多，将近358万人，占第五次普查人口总数的51%左右；高中学历的人口为114万人，只占普查人口总数的16%左右；中专学历人口仅仅为40万人，占第五次普查人口总数的5.8%左右；小学学历人口55万人，占第五次普查人口总数的7.85%；大学专科学历人口33万人，占第五次普查人口总数的4.77%；大学本科学历人口18万人，占第五次普查人口总数的2.62%；硕士研究生学历人口2.7万人，占第五次普查人口总数的0.38%。

还乡购房兴起：地产商算盘落空

深圳地产开发商吆喝80后买房，甚至把80后当成未来楼市的主体，实在是无奈之举。以往，地产商都因为小户型是不入流的产品，甚至对80后购房群体不削一顾。地产商都想开发别墅、豪宅，他们以为只有别墅、豪宅才能打造品牌形象、树立江湖地位，同时在他们眼中那些豪宅、别墅的消费群体对价格不敏感，出手大方。

但是，目前楼“变幻大王旗”，目前楼市购买的刚性需求群体只剩下80后了。一是因为政府的宏观调控政策，比如70/90限制了户型大小，决定了住宅小型化是不可逆转的趋势；其二是9.27提高二套住宅首付，炒家退场或者有改善性购房需求的人群也推迟了入市日程。那么，刚性需求，到底什么才是刚性需求呢？大米才是刚性需求，因为“人是钢，饭是铁”，人不吃饭就活不下去。

80后普遍已经进入了结婚、生子阶段，住房成为最迫在眉睫的人生第一大事。据权威机构的数据统计，2008年以来深圳购房群体中有90%以上是第一次置业的年轻人。当然，年轻人因为结婚生子不得不购买房子，即便价格高点或者住宅品质差点也只好委曲求全。但是，以目前深圳的高房价和人口结构是不足以吸引80后入市的，其实大部分已购买房的人都是父母给的首付。可怜天下父母心，父母都不愿意自己的孩子在一个流动性极大的城市过着流浪的生活。接着，我想来论证一下深圳开发商寄希望深圳80后买房可能落空的理由，除了上一节专门介绍的四点人口畸形结构外，我再从另外的角度阐述一下：

第一：深圳没有永久身份流动性极大的人口在深圳找不到归宿感，也找不到城市的主体感，因而他们大多数都不会选择在深圳买房。深圳城市人口可以分为原住民、外来高素质人口和外来打工人口三类。人口贫富分化明显，基尼系数0.4，已达国际公认的警戒线。因而，2007年深圳楼价上涨最快的时候，多少在深圳工作的湖南人、贵州人、四川人、武汉人还乡购房，甚至有不少在深圳已经安家立业的成功人士都放弃深圳的房产回乡购房。

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