地产商如意算盘落空：市场指向80后枪口指自己

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月15 日业内论坛

理论上而言，25-45岁群体是当前中国购买商品房的主体。25-35岁人员最为20世纪80年代出生的新一代，他们逐渐踏上工作岗位，且处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。这也就是开发商所津津乐道的“人口红利”。

尽管，目前中国的确处在一个劳动力资源相对丰富、少儿与老年抚养负担相对较轻的时代；但是，中国60岁以上的老人在13亿总人口中的比例已达11%，标志着我们已经步入老龄化社会。根据中国现行的法定退休年龄规定：在国家机关、事业单位工作的男性60岁退休，女性55岁；在企业工作的男性55岁退休，女性50岁。事实上，中国现在的平均退休年龄是51.2岁。这意味着人口总数约4亿左右的35岁-45岁的人口中在2020年前后都将进入退休年龄，失去工作，这意味着中国抚养比率的提高，即51.2岁以上人口与25-45岁人口的比率提高。中国的人口老龄化实际上会提前到来，到2020年可能会达到35%的水平。

人口老龄化对经济的负面影响显而易见。2008年是美国国内婴儿潮一代已经开始退休的一年，次贷危机进一步恶化，2008年首季的经济增长只有百分之一点五。美联储前主席格林斯潘预言：目前是至少50年来最严重的危机。

尤其严重的是，开发商眼中的刚性需求人群在高房价面前只能望楼兴叹。房价收入比是衡量居民对房价承受能力的指标。据统计按100平方米计算的北京、上海房价收入比近年来都在10倍以上，远远高于5-8倍的合理水平，成为世界之最。同时，在许多地方房价的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，也超出了居民收入的增长速度。我们就拿深圳来例证，深圳2007年前三个季度房价狂飙突进，从2006年的9000元到2007年7月深圳中心区的房屋均价突破20000元/平方米，两年时间内，深圳房价增长率的与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫警戒线。

多少青年人都梦断高房价，购房对于一般的劳动者而言只是可望而不可及的事情，刚性需求越刚就越容易折断。

住宅正在变小：90/70新政发威

小户型成为当前楼市的主流市场，供应量也明显增加，甚至成为当前开发商成交的拳头产品。据调查，目前深圳房地产开发商一旦推出一个楼盘，小户型一定最受欢迎。这一现象绝非毫无征兆，两年前已经买下了政策伏笔。

实际上，2006年5月29日九部委“十五条”提出重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。当时，这一政策成为中国房地产调控政策最富争议的政策之一，受到不少开发商的或明或暗的抵制，地产商人人都想建豪宅、别墅卖给有钱人。

紧接着，2006年7月12日，建设部又颁发《关于落实住房结构比例的要求的若干意见》，指出90平方米的套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”，同时要求把套型结构比例落实到具体项目、并且要求户型结构调整与土地供应相结合，彻底堵死了开发商的想象空间。明眼人都知道，90/70只有落实到具体项目，一定能够落实到城市整体住房供应结构；但是如果90/70落实到城市整体供应上，就意味着有的楼盘可以不按照90/70执行，为权力寻租埋下了隐患。

2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，简称“24号文”)发布；2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡强调：“经济适用房面向中产阶级”。温总理带着建设部部长汪光涛专程前往大巴窑祖屋区，了解新加坡提供住屋的政策经验时说：“如果提起人们生活，我最关注的是住房问题。”

《《相关新闻

地震灾区播报：一个空降部队已经到达茂县汶川

汶川地震全国共接收社会各界捐赠款物2亿多元

上月深圳CPI“跑”赢全国略高于全国的8.1%

深圳房价4月份再下跌12% 楼价回到一年前水平

[上一页][1][2][3][4][5][下一页]

责任编辑/liubing.huizhou

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]