银行预期贷款损失准备30% 项目型地产商易出局

http://esf.huizhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月2 日广州日报大洋网

[摘要] 日前，在博鳌房地产论坛上，向来喜欢语出惊人的任志强再次放言，如果楼市泡沫破灭，“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业(企业专区,旗下楼盘)日子也不好过。年报显示，在楼市井喷的背景下，该公司净利润却同比减少3.2%，每股收益也同比下降37.5%。同时，公司2007年负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。

统计数据显示，去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币，全年数据应超过1万亿元。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹表示，一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算，去年开发商买地所花资金超过3万亿元，即地价款超过全年销售收入。

降价卖房加速资金回笼

在上述情况下，房地产商开始想方设法加快现房销售速度，以快速回笼资金缓解资金压力，万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时，市场的反应多为反对和嘲讽，但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

银行贷款风险调查

预期房价跌幅30%以内

虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观，但不可否认的是，宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求；楼市泡沫被稀释后，房价开始下跌；央行不断加息，购房者普遍采取持币观望态度；存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限，个人房贷增速放缓。